Articolo pubblicato su Unione Sarda domenica 9 aprile 2017

Che i notai non siano perfetti è assodato: sbagliano un atto ogni 33.000 (ben lo 0,003%, circa uno nell’intera carriera!). Quando un notaio sbaglia un atto è tenuto a risarcire il danno. Se il notaio non può pagare provvede il Fondo di Garanzia, ossia tutti gli altri notai insieme.

Con il proliferare di leggi e decreti sempre più complicati, ci si sente spesso sopraffatti dalla mole d’informazioni richieste dai notai, e talvolta sbagliano anche i clienti.

Può capitare infatti che le menzioni urbanistiche, che il notaio deve riportare ai fini della validità del rogito, siano incomplete. Tuttavia un conto è la vendita di una casa abusiva, che ha come conseguenza la nullità dell’atto; diverso è il caso che il venditore si scordi di aver ottenuto una concessione edilizia in sanatoria per un vecchio abuso commesso sull’immobile che vende.

E’ sempre consigliabile che l’acquirente verifichi tramite un suo tecnico la regolarità urbanistica attraverso un accesso agli atti presso il Comune competente.

Di solito il notaio si accorge delle discrepanze esaminando planimetrie catastali e di progetto, visure e certificati ma può accadere che da tali documenti non emerga interamente quanto invece necessario da riportare in atto. D’altra parte il notaio non è un ingegnere nè un geometra: è impensabile che possa procedere a misurazioni e perizie sugli immobili dei suoi clienti.

Per tali casi la legge dispone che se un atto relativo ad un fabbricato è nullo a causa dell’incompletezza delle menzioni urbanistiche, esso può essere sanato se i documenti non enunciati, pur non risultando dall’atto, esistono. Basta che anche una sola delle parti, in un atto avente la stessa forma di quello nullo, colmi la lacuna, confermandolo con i dati mancanti.

Ciò vale non solo per le compravendite ma anche per tutti gli atti di trasferimento di fabbricati nonchè per le divisioni. Ed il principio si applica anche agli atti relativi ai terreni.

Non è necessario un atto autonomo, poiché la conferma (o convalida) dell’atto nullo può essere compresa anche in un altro atto, che può essere quello con il quale l’attuale proprietario rivende l’immobile, integrando così il suo atto d’acquisto.

Si tratta certamente di ipotesi molto rare in relazione agli atti ricevuti dai notai; non sono rarissime negli atti stipulati da altri ufficiali pubblici, spesso privi della formazione necessaria; accade anche agli accordi giudiziali di divisione che, pur incardinati in un processo civile, mantengono la loro natura di convenzioni tra privati (e i giudici non possono certo effettuare i controlli notarili).

Lo scrittore inglese Somerset Maugham scriveva che “la perfezione ha un grave difetto: tende ad essere noiosa”. Forse è per questo che i notai, sempre così precisi e “sapientini”, vengono visti come noiosi?