Consulenze Notarili nelle Compravendite di Immobili
ad Oristano e Cagliari
Al vostro fianco nelle scelte importanti della vita
Il Notaio e le compravendite immobiliari
Lo studio notarile Mulas Pellerano assiste il cliente, se lo richiede, sin dalle prime fasi della compravendita, occupandosi della gestione completa di tutti i documenti e contratti che sanciscono ufficialmente il trasferimento di proprietà di un bene immobile sia esso una casa, un terreno o altra tipologia di immobile.
L'intervento del notaio è comunque previsto per legge nella stipula degli atti di compravendita e di mutuo per garantire alle parti l'ottemperanza di tutte le norme di legge e l'attuabilità del contratto in essere.
Il contratto preliminare
Il compromesso o contratto preliminare è un vero e proprio contratto ed obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita e definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.
Per garantire, al futuro acquirente, la massima tutela è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.
Il venditore non potrà concedere un’ipoteca sull'immobile, né vendere l’immobile a qualcun altro, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole in quanto la trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Eventuali creditori del venditore non potranno pignorare l'immobile promesso in vendita ne iscrivere un’ipoteca sullo stesso. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi iscrizione o trascrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Compravendite immobiliari
Nel settore delle compravendite immobiliari il notaio si deve occupare delle verifiche sulla proprietà: verificare che l'immobile sia regolarmente registrato al catasto, verificare l'identità dei proprietari e verificare che la proprietà dell'immobile in questione non sia gravata da atti pregiudizievoli che possano inficiare negativamente sulla validità della vendita.
È sempre, pertanto, consigliabile contattare lo studio anche prima di sottoscrivere il compromesso o la semplice proposta di acquisto: potrà così essere realizzata la miglior tutela di acquirente e venditore già nella contrattazione preliminare, ponendo le basi per una sicura e tranquilla compravendita definitiva.
Rent to buy
Il Notaio segnala il nuovo istituto del Rent to buy, di recente introduzione nel nostro ordinamento, che consente di poter acquistare un immobile, senza la necessità di ricorrere al finanziamento bancario. In particolare il futuro acquirente, ottiene la disponilità immediata del bene, a fronte del pagamento di un canone che comprende al suo interno due voci: una relativa al godimento immediato del bene, l'altra consistente in una sorta di acconto sul prezzo stabilito per l'acquisto. Al termine di un periodo prestabilito contrattualmente, si riconosce al potenziale acquirente il diritto di scegliere se effettuare l'acquisto, integrando la parte di prezzo mancante, ovvero restituire il bene al proprietario.
Comprare casa dal costruttore
Qualora l’acquisto della casa sia sulla carta ovvero riguardi un immobile in costruzione la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente per tutti i rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, ed in particolare il fallimento del costruttore.
Più nello specifico:
- il contenuto del contratto preliminare è disciplinato accuratamente ;
- il venditore è obbligato a rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
- Il venditore è obbligato a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
- è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
- è vietato al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, o della cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
- è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.
Chiedere un mutuo
Nelle pratiche di mutuo il ruolo del notaio è centrale: il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.
Il notaio si assume la responsabilità della validità del contratto, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente e con la sua preparazione ed esperienza può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte ed eliminando le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale. Nei confronti della banca, il notaio, si assume la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell'immobile concesso in garanzia ed impedisce le frodi sia a danno della banca stessa che dei clienti.
Il consiglio è quindi quello di rivolgersi al notaio il prima possibile, in maniera tale da avere il tempo di verificare e valutare tutti gli aspetti del contratto.
"Uno stato è governato bene quando i cittadini obbediscono ai magistrati, e i magistrati alle leggi."
Solone
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