Articolo pubblicato su Unione Sarda domenica 13 novembre 2016

Trama di un film: una giovane coppia di sposi incontra un impresario edile, che promette loro in vendita una casa “sulla carta”, ossia ancora da costruire. Per avversa fortuna il costruttore fallisce, la coppia perde il denaro già versatogli ed è costretta a ricomprare la casa dal fallimento. Fantascienza? Purtroppo no.

Il contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire o da ultimare che vede contrapposti privati e costruttori (anche cooperative) deve essere redatto con molta perizia. In corso di costruzione è l’immobile per cui è stato rilasciato il permesso di costruire ma non è stata ancora dichiarata l’agibilità.

Il contratto preliminare dovrà contenere una serie di elementi per ben identificare l’immobile, le sue caratteristiche costruttive e gli obblighi del venditore.

Il costruttore deve ottenere una fidejussione bancaria o assicurativa, che garantisce al compratore la restituzione di tutte le somme che questi deve pagare all’impresa prima che sia trasferita la proprietà del bene. In tal modo l’acquirente potrà rifarsi velocemente in caso di fallimento o crisi del venditore (o se questi “scompare” con il denaro senza eseguire i lavori). E’ una garanzia di difficile e costoso ottenimento da parte del venditore ma se questa manca l’acquirente può ottenere l’annullamento del contratto.

Il privato deve poter acquistare l’immobile senza ipoteche o accollandosi una quota certa del mutuo eventualmente concesso dalla banca al costruttore. Anche il notaio è coinvolto, in quanto gli è vietato stipulare la vendita se l’eventuale mutuo da accollare non è stato ancora frazionato o se l’ipoteca non viene cancellata (per chi non si accolla il mutuo).

In caso di fallimento del venditore, il compratore gode del diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile se lui o i suoi parenti più stretti lo hanno adibito a propria abitazione principale; l’acquisto non è oggetto di revocatoria fallimentare se nel contratto preliminare, concluso per un giusto prezzo (cioè di mercato), l’acquirente si impegni a stabilire, entro un anno dall’acquisto o dall’ultimazione dei lavori, la residenza propria o dei suoi più prossimi parenti.

Al trasferimento della proprietà il costruttore è inoltre obbligato a consegnare a chi compra una polizza assicurativa decennale, che copre per 10 anni dalla fine dei lavori il rischio di rovina anche parziale dell’edificio o gravi difetti costruttivi, anche per danni a terzi.

Se tutto ciò vi sembra complicato, consolatevi: i notai servono anche a questo e saranno loro a districarsi per vostro conto nel labirinto di queste norme.

Possiamo quindi cambiare la trama al film, concludendo con un lieto fine. A meno che il costruttore s’innamori della moglie dell’acquirente ed insieme fuggano in un Paese lontano… Ma questo è un altro film.